INVESTIR DANS UN BATIMENT
COMMENT LE FINANCER ET L’AMORTIR ?
INVESTIR DANS UN BATIMENT
L’outil de travail est aujourd’hui un facteur clé essentiel pour la réussite d’une exploitation agricole. Cet outil est dans la majorité des productions, constitué du matériel mais aussi essentiellement de bâtiments adaptés aux aspects pratiques de l’activité...
Le bâtiment est un outil à part entière et représente un investissement lourd indispensable à une bonne gestion de l’exploitation.
©
S. Leitenberger
Les exploitations doivent donc se doter de bâtiments fonctionnels dans lesquels ils pourront travailler dans les meilleures conditions possibles et, dans le même temps, répondre aux obligations de mises aux normes européennes.
Le bâtiment est un outil à part entière et représente un investissement lourd indispensable
à une bonne gestion de l’exploitation. Cependant, la construction d’un bâtiment doit aussi se raisonner : type de bâtiment, investissements, financement, etc…
Les financements possibles
Comme pour la majorité des investissements, il existe trois modes essentiels de financement qui sont :
- l’autofinancement ;
- l’emprunt bancaire classique ;
- le crédit-bail (ou leasing).
Dans le cadre d’un investissement immobilier lié à des bâtiments, l’autofinancement ne pourra être que partiel compte tenu des montants nécessaires. Une partie de fonds sera cependant fréquemment exigée en support d’un emprunt bancaire classique.
Par ailleurs, la solution d’un crédit-bail immobilier sera assez peu fréquemment retenue dans le milieu agricole, du fait de sa complexité de mise en œuvre par son traitement comptable, fiscal et juridique, ainsi que de l’absence de titre de propriété immédiat pour le porteur de projet, qui ne devient propriétaire qu’à la levée d’option du contrat.
Le mode de financement le plus fréquemment retenu sera donc l’emprunt classique. Le prêt bancaire pourra ensuite revêtir deux formes de remboursement différentes :
- le prêt à échéances constantes tout au long de la durée de l’emprunt ; chacune des échéances intègre une partie d’intérêts déductibles du revenu professionnel, et une partie de remboursement en capital de l’emprunt ;
- le prêt “in fine” : les échéances sont plus faibles tout au long de l’existence de l’emprunt et n’intègrent que la quote part d’intérêts, déductibles du revenu, le capital global étant remboursable à la fin de l’emprunt.
Ce dernier mode de financement sera utilisé à titre dérogatoire par les banques du fait du risque afférent et de la nécessité d’absence de perte de valeur de l’immobilier, afin que le prix de cession soit suffisant pour rembourser le montant de capital. Dans un bâtiment agricole, la perte de valeur étant inévitable, et l’opportunité de cession des bâtiments étant incertaine, les financements proposés seront des prêts bancaires classiques à échéances constantes.
Les taux d’emprunt seront définis selon les propositions des différents établissements bancaires sollicités. Leur durée sera fonction de la durée d’exploita-tion envisagée ainsi que de la solidité des infrastructures élaborées.
L’amortissement des bâtiments
Les règles comptables d’amor-tissement des immobilisations ont été redéfinies par un règlement comptable récent. Différents modes d’amortissements existent, mais les nouvelles règles incitant sur la nécessité d’amortir les biens selon la durée d’utili-sation de ces derniers, en fonction des durées où ces biens vont générer des avantages économiques.
Plusieurs éléments seront donc à prendre en considération pour les modes d’amortissements à retenir :
- l’âge de l’investisseur ;
- la durée d’exploitation des bâtiments ;
- les avantages économiques à obtenir de ces installations ;
- etc…
En tout état de cause, les décisions afférentes au mode de financement, ainsi que les modalités d’amortissement des bâtiments seront à définir en collaboration avec les comptables et conseils afin d’intégrer toutes les données afférentes au cas particulier de chaque exploitation, des capacités financières, des besoins fonctionnels, des opportunités de développement…
Le bâtiment est un outil à part entière et représente un investissement lourd indispensable
à une bonne gestion de l’exploitation. Cependant, la construction d’un bâtiment doit aussi se raisonner : type de bâtiment, investissements, financement, etc…
Les financements possibles
Comme pour la majorité des investissements, il existe trois modes essentiels de financement qui sont :
- l’autofinancement ;
- l’emprunt bancaire classique ;
- le crédit-bail (ou leasing).
Dans le cadre d’un investissement immobilier lié à des bâtiments, l’autofinancement ne pourra être que partiel compte tenu des montants nécessaires. Une partie de fonds sera cependant fréquemment exigée en support d’un emprunt bancaire classique.
Par ailleurs, la solution d’un crédit-bail immobilier sera assez peu fréquemment retenue dans le milieu agricole, du fait de sa complexité de mise en œuvre par son traitement comptable, fiscal et juridique, ainsi que de l’absence de titre de propriété immédiat pour le porteur de projet, qui ne devient propriétaire qu’à la levée d’option du contrat.
Le mode de financement le plus fréquemment retenu sera donc l’emprunt classique. Le prêt bancaire pourra ensuite revêtir deux formes de remboursement différentes :
- le prêt à échéances constantes tout au long de la durée de l’emprunt ; chacune des échéances intègre une partie d’intérêts déductibles du revenu professionnel, et une partie de remboursement en capital de l’emprunt ;
- le prêt “in fine” : les échéances sont plus faibles tout au long de l’existence de l’emprunt et n’intègrent que la quote part d’intérêts, déductibles du revenu, le capital global étant remboursable à la fin de l’emprunt.
Ce dernier mode de financement sera utilisé à titre dérogatoire par les banques du fait du risque afférent et de la nécessité d’absence de perte de valeur de l’immobilier, afin que le prix de cession soit suffisant pour rembourser le montant de capital. Dans un bâtiment agricole, la perte de valeur étant inévitable, et l’opportunité de cession des bâtiments étant incertaine, les financements proposés seront des prêts bancaires classiques à échéances constantes.
Les taux d’emprunt seront définis selon les propositions des différents établissements bancaires sollicités. Leur durée sera fonction de la durée d’exploita-tion envisagée ainsi que de la solidité des infrastructures élaborées.
L’amortissement des bâtiments
Les règles comptables d’amor-tissement des immobilisations ont été redéfinies par un règlement comptable récent. Différents modes d’amortissements existent, mais les nouvelles règles incitant sur la nécessité d’amortir les biens selon la durée d’utili-sation de ces derniers, en fonction des durées où ces biens vont générer des avantages économiques.
Plusieurs éléments seront donc à prendre en considération pour les modes d’amortissements à retenir :
- l’âge de l’investisseur ;
- la durée d’exploitation des bâtiments ;
- les avantages économiques à obtenir de ces installations ;
- etc…
En tout état de cause, les décisions afférentes au mode de financement, ainsi que les modalités d’amortissement des bâtiments seront à définir en collaboration avec les comptables et conseils afin d’intégrer toutes les données afférentes au cas particulier de chaque exploitation, des capacités financières, des besoins fonctionnels, des opportunités de développement…
Une idée reçue : pourquoi pas utiliser une SCI ?
Beaucoup d’investissements immobiliers sont aujourd’hui effectuées par les biais d’une société civile immobilière afin de séparer le bien immobilier du patrimoine professionnel. Dans le cadre d’une activité agricole, le bâtiment étant fortement lié à l’utilisation professionnelle et pouvant difficilement être cédé pour l’exercice d’une autre activité, l’unique facilité apportée par cette solution sera de rendre plus souple la transmission de l’exploitation, en ne vendant pas les bâtiments en même temps que l’activité. Sous l’angle du financement, l’existence d’une SCI se répercutera au niveau de l’activité agricole sous forme de loyers au lieu d’échéances d’emprunts.
