Foncier

Et si vous faisiez appel à un apporteur de capitaux ?

Est-ce la conséquence d’une crise qui a ébranlé nos fondamentaux à cause d’une économie virtuelle ? Il convient de rester prudent mais force est de constater qu’une autre crise, bien réelle cette fois et agricole, ne réfréne pas les investisseurs fonciers. La terre reste une valeur refuge. “Des apporteurs de capitaux, il y en a toujours eu, confirme Stéphane Hamon directeur de la SAFER(1) de Basse-Normandie. Mais depuis quelque temps, on enregistre des demandes nouvelles de la part d’institutions ou de sociétés spécialisées dans la gestion du patrimoine”. Leurs motivations ? “Une diversification du portefeuille avec à la clé des avantages fiscaux par exemple au niveau de l’ISF(2) sous condition de bail à long terme”. Pourtant, la terre ne tourne pas aussi rond et aussi vite qu’on pourrait le penser. “Nous n’avons pas toujours les hectares à mettre en face”, reconnaît Stéphane Hamon. Et il y aurait presque urgence. Ces investisseurs sont des gens pressés. Si on ne répond pas à leur demande, ils placeront ailleurs. Un comble quasiment à un moment ou chacun cherche à contourner la problématique foncière. Le blocage est peut-être en partie culturel. Mais Pascal Launay, agriculteur dans le Bocage calvadosien et Rémy Alaterre, son apporteur de capitaux, se sont “foncièrement” entendus. Témoignages.

Ne pas se saigner pour acheter du foncier
Pascal Launay est agriculteur à Montchauvet dans le Bocage calvadosien. En 2003, une quinzaine d’hectares de terres, au pied de sa porte,  sont à vendre. “Ça m’intéressait mais avec le départ de mon père du GAEC, la trésorerie était tendue. Je n’avais pas les moyens d’acheter”. Presqu’un cas d’école pour la SAFER dont l’une des missions est de consolider les structures. Anthony Launay, le fils de Pascal, projette de s’associer avec son père quelques années plus tard. La SAFER va donc stocker provisoirement la parcelle, avec le soutien financier du Conseil général du Calvados (prise en charge des intérêts d’emprunts), jusqu’à l’installation du jeune. Puis lui vendre.  
Mais la conjoncture agricole ne s’améliore pas, elle se retourne même. Impossible pour la famille Launay d’investir dans du foncier. Comme la SAFER n’a pas vocation à stocker des terres pendant des années, la solution passe par un apporteur de capitaux. Opération renouvelée quelques mois plus tard avec des terres qu’Anthony louait et qu’il devait acheter au terme de 5 années d’exploitation. Elles ont changé de propriétaire mais pas de fermiers. Anthony les loue et les met à disposition du GAEC qu’il a créé avec son père.
“Si demain j’ai un autre propriétaire qui souhaite vendre, j’appelle de suite la SAFER pour qu’elle me trouve un apporteur de capitaux”, résume Pascal Launay, aujourd’hui convaincu du bien fondé de la formule. Avec sa femme, ils refusent désormais “de se saigner pour acheter du foncier”. Il est vrai qu’ils ont déjà donné. L’autre argument, c’est de garder une capacité d’investissement pour améliorer son outil de travail. C’est aussi améliorer sa productivité et ses conditions de travail.

Diversifier son portefeuille
Qui sont ces apporteurs de capitaux ? Rémy Alaterre est un de ceux là. “Un citoyen ordinaire qui travaille dans une grande entreprise de télécommunication, qui n’a aucun lien à la terre mais qui cherche à diversifier son patrimoine”, explique-t-il. Objectif : 1/3 de son portefeuille à terme.  C’est son notaire qui l’a aiguillé vers la SAFER quand il a émis son souhait d’investissement. Sa première opération date d’il y a 5 ans. C’était du côté de Varaville (14). D’autres ont suivi et Rémy Alaterre est désormais impliqué avec trois agriculteurs.
C’est la SAFER qui le contacte. “On me propose une affaire. J’en étudie la faisabilité financière. J’ai des moyens limités,”explique-t-il. Et quand il a ciblé une opération potentielle, il rencontre son éventuel futur fermier. “J’ai besoin de voir comment les gens fonctionnent, de savoir s’ils veulent s’investir”. Un contact humain avant de prendre sa décision qui ne constitue pas pour autant une règle générale chez les apporteurs de capitaux. 

Une rentabilité de 4 % brut
Et ça rapporte combien tout ça ? 4 % brut, 2 % net (après impôts, RDS...). “C’est un faible rendement, reconnaît notre investisseur, mais ce n’est pas rédhibitoire. C’est la règle du jeu”. Il faut cependant y regarder de plus près et bien lister la colonne des plus et celle des moins pour porter un jugement éclairé. En bon gestionnaire, Rémy Alaterre s’est penché sur l’exercice depuis longtemps.
Dans les points forts : “la SAFER qui vous propose un projet adapté à votre projet d’investissement. Un investissement matérialisé qui peut limiter l’ISF. Un investissement sans surprise du côté des charges. On sait ce que l’on a à payer tous les ans. Un rendement pérein et enfin une opération qui permet de mieux appréhender le monde agricole”.
Mais la colonne des moins est fournie également. Au-delà du faible rendement déjà évoqué, Rémy Alaterre liste un investissement qui demande un apport significatif: “ce n’est pas un petit dépôt sur un livret”. Une bonne connaissance du droit rural. Des risques en cas de non paiement des fermages. Une lenteur dans l’aboutissement d’un projet : “ça peut durer un an !” Une absence de poids politique des petits propriétaires...

Trouver un équilibre
“Il faut trouver un équilibre entre les points forts et les points faibles pour promouvoir la formule. Il faut faire évoluer les mentalités et les pratiques”, résume Philippe Garnier, chef de service à la SAFER. Cet équilibre, c’est ne pas étrangler le fermier tout en assurant à l’apporteur de capitaux un niveau de rentabilité acceptable et la garantie du respect de ses droits de propriétaire. “Je veux rester maître de mon bien”, insiste Rémy Alaterre. A quoi fait-il allusion ? “Même si un fermier ne paye pas, il est chez lui. Il faut sanctionner les mauvais payeurs”. Un point de vue difficile à entendre au regard d’une année 2009 qui a plombé les trésoreries agricoles toutes productions confondues. “Le travail de l’agriculteur doit être réttribué correctement mais il ne faut pas décourager les investisseurs”, rebondit-il. Une logique qui dépasse le simple domaine foncier. Le propriétaire d’un appartement qu’il loue peut-il accepter de ne pas être payé à la fin du mois ?

(1) : Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural.
(2) : Impôt de Solidarité sur la Fortune.

+50%
La valorisation des terres a été forte dans le Calvados en comparaison des départements voisins : entre 2000 et 2007 (sur des moyennes triennales), elle atteint près de 50 % pour les terres libres, et 28,7 % pour les terres occupées, supérieure en cela à tous les départements voisins : Eure, Seine-Maritime, Ille-et-Vilaine, Mayenne, à l’exception pour la Mayenne des terres occupées dont la progression atteint 36,4 %.
71,8%.
Dans le Calvados, en 2005, le fermage concernait 76,5% de la SAU du département, en augmentation de 7 points par rapport à 2000 (source AGRESTE). Au niveau de la Basse-Normandie, la proportion est de 71,8%. On peut avancer l’hypothèse que ce sont les bailleurs constituant l’entourage familial de l’agriculteur qui sont à l’origine de cette progression car les transmissions d’exploitations parents-enfants ou oncles-neveux se font majoritairement en fermage.
126,4 Mrde
Les agriculteurs ne sont pas, loin s’en faut, tous propriétaires de leur outil de production. Au niveau national, le capital foncier rural, terres et des bâtiments, mis à disposition de l’agriculture par les propriétaires privés représente plus de 122 milliards d’euros, presque l’équivalent de l’encourt déposé sur Livret A (126,4 milliards d’euros en mai 2009, source FNPPR).
18 000 ha
Au sein d’une exploitation, les ventes au fermier en place sont monnaie courante : entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2008, ce sont plus de 18 000 ha qui ont été achetés par les fermiers en Basse-Normandie, pour 94,3 millions d’euros, soit 18,5 % du marché rural total en surface, et 4,2% en valeur.
27,3% des ha
Entre 2006 et 2008, sur le total des rétrocessions de la SAFER de Basse-Normandie, les rétrocessions aux apporteurs de capitaux représentaient 18,9% du total en nombre, 27,3% en surface et 26,7 % en valeur.
3,5% ou 4%
L’investisseur qui place ces capitaux attend un retour sur investissement. Le taux de rentabilité exigé varie dans une fourchette étroite : 3,5% ou 4%, net des impôts. Pourquoi ce taux ? En dessous, les placements financiers (ex. assurances vie) offrent un meilleur rendement, au-delà les loyers sont trop chers, inacceptables pour l’agriculteur et irréguliers vis-à-vis du barème préfectoral.
Source :  “La SAFER de Basse-Normandie et les apporteurs de capitaux : comment parvenir à mobiliser les investisseurs pour financer les opérations foncières ?” par Etienne Lartigue