Patrimoine
Réhabiliter un bâtiment agricole : identifier les contraintes avant de se lancer
Vous êtes propriétaire d'un corps de ferme et vous souhaitez transformer un de vos anciens bâtiments en gîte ou en maison d'habitation. L'idée est tentante mais les contraintes administratives et techniques sont nombreuses. Les éléments à connaître pour y voir plus clair.
La transformation d'une grange en maison d'habitation ou en gîte rural (assimilé par la jurisprudence à un hébergement hôtelier) constitue un changement de destination. Elle nécessite donc le dépôt d'une demande d'autorisation : soit d'une déclaration préalable si les façades ou la structure porteuse du bâtiment ne sont pas modifiées soit, dans le cas général, d'un permis de construire. Mais attention, l'obtention du permis de construire n'est pas automatique et dépend des règles d'urbanisme qui s'appliquent sur la commune. La première chose à faire est donc de s'adresser à la mairie de la commune concernée pour se renseigner sur les règles en vigueur.
Vérifier les documents d’urbanisme
Si le bâtiment agricole se situe en zone agricole A ou NC d'une commune dotée d'un PLU (Plan Local d'Urbanisme) ou d'un POS (Plan d'Occupation des Sols), il devra avoir été préalablement et spécifiquement identifié comme susceptible de faire l'objet de ce changement de destination dans le document d'urbanisme. En effet, les communes dotées d'un PLU ou d'un POS peuvent identifier, dans les zones agricoles, des bâtiments qui ont un intérêt architectural ou patrimonial. Le changement de destination peut alors être accepté dès lors que l'activité agricole n'est pas compromise : respect des distances réglementaires par rapport aux installations d'élevage, absence de mitage de l'espace agricole… Le bâtiment devra être rénové dans le respect de l'architecture et des matériaux d'origine. Dans les communes qui ne sont pas dotées de tels documents, la réhabilitation des bâtiments agricoles n'est généralement admise que dans les zones déjà urbanisées, de façon à limiter le mitage de l'espace agricole.Lorsque le bâtiment est éloigné de l’habitation principale, il faudra également vérifier que la parcelle peut être raccordée aux réseaux d'eau et d'électricité. Le coût du raccordement peut être jugé trop élevé par la commune qui peut alors refuser le permis de construire.Si la surface du bâtiment dépasse la limite réglementaire de 170 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte. Cela présente l'inconvénient d'un coût supplémentaire mais offre de nombreux avantages : obtention souvent facilitée du permis de construire, expertise technique, absence de mauvaises surprises…
Ne pas compromettre l’activité agricole
Il faut également avoir conscience que la restauration d'un ancien bâtiment peut avoir des conséquences sévères sur l'activité en place : impossibilité de construire ou de réaffecter un bâtiment agricole, perte de surfaces épandables, création éventuelle de conflits d'usages et de voisinage (bruits, odeurs…). Un tel projet demande donc réflexion. De plus, si la création d'un gîte ou d'une chambre d'hôte constitue un revenu d'appoint, les investissements au départ sont souvent lourds et les conditions d'agrément des Gîtes de France de plus en plus rigoureuses. Alors n'hésitez pas à vous adresser au relais Gîtes de France de votre département : ils vous renseigneront sur les démarches à suivre, les types d'hébergement et le niveau de confort recherché.Si vous souhaitez des informations complémentaires, contactez votre Chambre d'agriculture.
