Foncier

Tensions sur le marché bas-normand

Il existe des foyers de tensions dans les 3 départements Bas-Normands. Un constat que dressent Jean-Pierre Fontaine et Stéphane Hamon, président et directeur général de la SAFER de Basse-Normandie, à l’analyse du marché foncier 2010. Dans la Manche, c’est le Mortanais et l’Avranchin qui sont particulièrement concernés. Dans le Calvados, la Plaine de Caen avec des records à 15 000 e/ha. Explosion aussi dans l’Orne due aux néo-ruraux et à la surenchère des haras. Le détail département par département.

Marché agricole
Le Calvados était habitué à connaître cette concurrence chronique entre agriculture traditionnelle et élevage équin ainsi qu’avec les autres usages. Mais voilà que la plaine de Caen s’installe à son tour dans un cycle haussier dû à une très forte demande de foncier de la part des agriculteurs déjà installé tout comme de nombreux candidats à l’installation.
Les terres de labours sans aucune contrainte réglementaire constituent autant d’opportunités que les exploitants ne veulent pas laisser passer.
Si on rajoute à ce phénomène la péri urbanisation et l’attrait du placement foncier par les investisseurs, on ne peut pas dire que le prix de la terre soit susceptible de baisser de si tôt.
L’Orne connaît à son tour sa zone de tension foncière. La plaine d’Argentan et le Nord Est du département enregistrent en effet une flambée des prix en une seule année. + 20% d’augmentation du prix du foncier libre, terres et prés confondus ! Du jamais vu jusqu’ici. Il est vrai que nous nous situons dans un secteur où le prix de l’hectare était resté stable :
3 500/4 000 €/ha ces dernières années. Le phénomène de rattrapage est ici probablement l’explication la plus rationnelle.
La Manche voit également sa partie sud en proie à de vives tensions foncières qui se traduiront encore plus dans les mois qui viennent par une hausse des prix, que les chiffres 2010 ne laissent pas encore très nettement entrevoir.
Dans le mortainais ou l’avranchin, nous sommes typiquement dans des marchés de pénurie foncière incapable de satisfaire une demande persistante d’agriculteurs contraints à s’agrandir pour leurs surfaces d’épandage par exemple.

Marché de l’espace rural
CALVADOS. Alors que le marché agricole est relativement stable en surface, celui de l’artificialisation a enregistré une nette augmentation (+40 % en nombre et en surface de biens vendus, et +99 % en volume financier).
De même, le marché de l’espace résidentiel et de loisirs a significativement augmenté de 30 M€ en un an. Le Pays d’Auge est un territoire attractif qui explique à lui seul cette hausse dans le département. Il représente en effet à lui seul, en valeur, le quart du marché total régional !
MANCHE. Comme l’année précédente, le marché foncier rural a à nouveau reculé en 2010 dans la Manche : -1 % en nombre de mutations et -6 % en surface. Suivant la tendance régionale, le volume financier correspondant a, quant à lui, augmenté de +5%.
Contrairement à 2009, le marché de l’artificialisation en 2010 est nettement en baisse (-39% en
surface). Le marché de l’espace résidentiel et de loisirs est en hausse en nombre (+5%), en
surface (+2%) et en valeur
(+3%).
ORNE. Alors qu’il avait progressé en 2009, le marché de l’artificialisation a diminué en 2010 :
-6 % en nombre, -47 % en surface et -24% en volume financier.
Le marché de l’espace résidentiel et de loisirs baisse en nombre de biens vendus mais augmente en surface (+12 %) et valeur (+40 %).

Le marché reste attractif pour les bailleurs
Malgré la décote qui vient grever la valeur d’un bien occupé, on peut constater un regain d’intérêt pour le placement dans la terre ces dernières années et tout particulièrement depuis fin 2008. La terre serait-elle une valeur refuge ? C’est effectivement une valeur dont la progression est certaine et parallèle à celle de la valeur d’un bien libre. Le prix d’un hectare occupé augmente d’ailleurs de 3 %, 4 % et 8 % respectivement dans le Calvados, la Manche et l’Orne entre 2009 et 2010. Deux catégories de bailleurs contactent spontanément la SAFER régulièrement ces derniers mois :
-le financier plutôt attentif au rendement de son placement, au contexte économique et aux avantages fiscaux qu’il peut en retirer. La sécurité de son placement est un atout qui compense l’obligation qu’il intègre de devoir céder la jouissance sur du long terme.
-le terrien, habitant le plus souvent la Région, a un attachement à la terre qu’il connaît.
Il sera attentif au prix, à la qualité agronomique du sol.
La Basse-Normandie reste une région attractive pour le placement foncier car c’est une région où le prix de l’hectare ramené à ce qu’il peut produire comme revenu, oscille entre les 3 et 3,5 % de rentabilité brute, jusqu’à un prix/ha à 5 000 €. Au-delà de la rentabilité immédiate et contrairement à un placement financier plus classique, le placement terre en Basse-Normandie est certainement prometteur sur la valorisation future du capital investi. La Région littorale est en effet de plus en plus convoitée et ses espaces continuellement sous l’effet de pressions diverses : urbanisation, activités équines, loisir, tourisme… Le paradoxe pour la SAFER est de ne pouvoir apporter une réponse rapide en termes d’offre foncière à ces investisseurs pourtant disposés à maintenir des fermiers en place, jeunes ou moins jeunes.